BONUS : hôtellerie parisienne

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Marché hôtelier de Paris : malgré les attentats de 2015 et de 2016, la Capitale reste fortement demandée

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Affectée par les attentats en France en 2015 et en 2016, l’hôtellerie parisienne a certes perdu 6,2 points de taux d’occupation l’année dernière, mais demeure gâtée en termes d’activité, avec des scores de remplissage forts et une demande qui ne fléchit globalement pas depuis ces dernières années.

La situation semble même s’améliorer en 2017 où le Comité Régional du Tourisme d’Ile-de-France avance 16,4 millions d’arrivées hôtelières dans la région pour le premier semestre, en hausse de 10,2 % par rapport à la même période un an plus tôt.

Comprenant 1.573 hôtels classés et non classés en 2017, le parc hôtelier parisien tend à augmenter (+ 4,5 % en nombre d’hôtels depuis 3 ans), après avoir longtemps stagné. Le volume de chambres disponibles croît en revanche peu. Il n’a progressé que de 3 % depuis 2008. On ouvre des hôtels plus petits…

On enregistre un solde de + 69 adresses hôtelières sur 3 ans. Sans surprise, ce sont les gammes 3 à 5 étoiles qui se développent le plus sur la Capitale, tandis que les hôtels non classés fondent comme neige au soleil, avec – 52 % d’établissements.


La situation de l’offre devrait sérieusement évoluer car on recense déjà 7 nouveaux hôtels à Paris (sans compter la proche banlieue) d’ici la fin 2017 pour un total de 640 chambres. Un 3 étoiles et 6 haut de gamme et luxe. Le double est prévu en ouvertures 2018 avec 14 établissements (2 hôtels 2*, 1 hôtel 3* et 11 hôtels 4 et 5*), soit 1.400 chambres. Cela continuera à partir de 2019 avec au moins 12 nouvelles adresses pour 1.700 chambres.

Les chaînes françaises et internationales seront les principales à ouvrir des hôtels : Curio by Hilton (2 unités), Okko (2 unités), Hilton, Novotel, Marriott, Courtyard, Autograph Collection,… sans parler de la réouverture très attendue du Lutétia avec 184 chambres au lieu de 231 précédemment.


En 2017, l’offre hôtelière de Paris a plusieurs caractéristiques comparées à l’offre nationale :


  • Une très forte proportion d’hôtels de milieu de gamme à luxe (80 % de l’offre en chambres hôtelières de 3 à 5 étoiles, contre 42 % au plan national).
  • Peu d’hôtels non classés : 11 % à Paris contre 23,7 % au plan national.
  • Une capacité moyenne par hôtel plus élevée : 51 chambres à Paris, contre 36 au plan national.
 Pour autant, la taille moyenne des hôtels parisiens reste limitée. Seulement près de 1 sur 10 propose 100 chambres et plus.
  • Extrêmement peu d’hôtels 1 et 2 étoiles : 16,6 % à Paris contre 32,8 % en France.

Qualitativement, si beaucoup d’hôtels 3 à 5 étoiles ont réalisé des travaux de modernisation — on estime que 3/4 des unités de ces catégories ont été rénovées depuis ces 5 dernières années —, il n’en va pas de même pour les gammes inférieures où près de 60 % sont des établissements vieillis, voire vétustes, contre moins de 1 hôtel sur 2 pour l’hôtellerie française.

Cette situation d’une hôtellerie à deux vitesses est d’autant plus incompréhensible et sans doute inacceptable que le marché touristico-hôtelier de la « Ville Lumière » demeure excellent depuis de nombreuses années, accompagné de tarifs et de taux de remplissage élevés.

A noter que Paris dispose en 2017, en plus des hôtels, de 64 résidences de tourisme, de 9 auberges de jeunesse et de 1 camping 4 étoiles de 501 emplacements.

Comparativement, les hôtels parisiens sont plus chers de 30 % et jusqu’à 40 % par rapport aux hôtels de grandes et moyennes villes de province, à catégories comparables. Il est devenu courant que les prix doublent, voire triplent durant certaines périodes de forte affluence touristique liées à des événements ou des grands salons. Les unités parisiennes offrent également en moyenne près de 20 % de superficie de moins dans leurs chambres, d’où une grille de classement hôtelier national spécialement adaptés pour eux…

La demande hôtelière à Paris en 2016 : elle reste forte !


Premier département de France sur ce registre avec un taux d’occupation insolent et linéaire à près de 75 % depuis 2011, selon l’Insee, la Capitale profite d’une demande hôtelière qui est toujours exceptionnellement élevée. A titre comparable, les hôtels français ont enregistré — toutes régions y compris Paris et toutes catégories confondues — 58,4 % de taux d’occupation en 2016.

Pour autant, les attentats subis en 2015 et en 2016 ont fait chuter exceptionnellement le taux de fréquentation annuel à 69,4 % en 2016, ce qui reste malgré tout fort. Même si ce n’est pas pour plaire aux hôteliers. Plus globalement, l’hôtellerie parisienne obtient entre 10 et 21 points de mieux de taux de remplissage par rapport aux plus grandes villes de France (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Marseille, Lille, Strasbourg, Nantes, Rennes, etc.).

Autre spécificité des hôtels parisiens, il y a peu de différences dans les scores de remplissage entre chaînes et hôtels indépendants (écart de 2,4 points) et entre les différentes gammes.

Paris a enregistré près de 31,9 millions de nuitées hôtelières en 2016, soit 16 % de l’ensemble des nuitées dans l’Hexagone (200 millions), tandis que la Capitale ne concentre que 8,6 % des hôtels français et 12,4 % des chambres disponibles.

La saisonnalité est relativement peu marquée à Paris car son hôtellerie bénéficie presque toute l’année d’une demande équilibrée et compensatoire entre tourisme d’affaires (4 nuitées sur 10) et tourisme de loisirs ; d’où des scores d’occupation importants.

On peut résumer que la demande la plus forte se situe d’avril à octobre, avec juste une chute très relative au mois d’août. Sur le restant de l’année, les taux de remplissage sont plus faibles, mais sans jamais tomber en dessous des 60 à 65 %, ce qui demeure élevé.

La clientèle française ne pèse que 35 % des nuitées hôtelières de la Capitale (58 % de clientèle étrangère, en nuitées en 2015, et 65 % en 2016). Près de 80 % de la demande en hôtellerie 3 à 5 étoiles est générée par la clientèle étrangère. Les 5 premières clientèles étrangères dans les hôtels parisiens restent les Nord-Américains, les Britanniques, les Italiens, les Allemands et les Japonais.


A noter que la forte montée en puissance d’Airbnb (et de ses confrères) sur Paris depuis ces 5 dernières années n’a pas affecté la demande hôtelière : voir notre dossier sur le sujet. Hormis à cause des attentats en 2015 et surtout en 2016, l’hôtellerie se maintient globalement avec le même remplissage sur ce laps de temps tandis que l’offre s’est tout de même enrichie de 3 %. Les locations d’appartements meublés représentent par conséquent une clientèle additionnelle et ne forment pas significativement une concurrence à l’hôtellerie. Les polémiques sur ce sujet sont donc non justifiées. 


On peut cependant se demander si avec près de 4.000 chambres supplémentaires (+ 5 %) annoncées d’ici environ 3 à 4 ans, neuves en hôtels modernes, la situation restera identique. Même si le parc des Expositions a été agrandi et produira ainsi davantage de nuitées hôtelières, en clientèle internationale MICE.

Attirés par les scores mirobolants d’occupation hôtelière de la capitale, les investisseurs font la queue pour créer ou reprendre des hôtels, malgré les budgets d’investissements élevés à prévoir.

Les sources utilisées pour ce panorama : Insee, CRT Ile-de-France, Coach Omnium. Copyright Coach Omnium 2017.

Voir également notre Panorama de l’hôtellerie en France