BONUS : Les résidences de tourisme

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPrint this pageEmail this to someone

Panorama sur les résidences de tourisme

PDF Imprimer Envoyer

Accalmie dans le développement des Résidences de tourisme

Etude et analyse par Coach Omnium

Après plusieurs périodes de relance dans la création des résidences de tourisme, on assiste aujourd’hui à un ralentissement des créations, malgré les avantages fiscaux qui les accompagnent. Le parc est stabilisé à environ 2.200 unités. La crise économique est passée par là, mais aussi la banqueroute de nombreux exploitants. Le secteur attend une remoralisation des pratiques de gestion.

La résidence de tourisme a été conçue dans les années 1970 pour faciliter la commercialisation des stations de sports d’hiver, dites « intégrées ». Il s’agissait de créer rapidement un parc de location important pour permettre aux stations de se développer, de rentabiliser leurs équipements et de prolonger la saison d’hiver par une saison d’été.

Dans les années 1980, fort de son succès, ce mode d’hébergement ne cesse de croître pour s’étendre aux littoraux, aux villes et plus récemment à la campagne. En 1983, un premier arrêté crée le statut des résidences de tourisme. Un 2ème, en 1986, précise certains aspects.

« La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation hôtelière permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique, qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Au vu de ce texte, il y a de nombreux points communs avec un hôtel et on peut se demander ce qui distingue exactement un hôtel de tourisme d’une résidence de tourisme classée ?

La distinction entre les hôtels et les résidences de tourisme repose essentiellement sur trois éléments :

•    Les services proposés par les hôtels sont « officiellement » plus étendus que ceux des résidences de tourisme. Les hôtels offrent un certain nombre de services quotidiens, qui ne sont pas automatiquement fournis par les résidences de tourisme ; c’est ce que l’on appelle le service hôtelier (ménage quotidien, petits déjeuners, room service, conciergerie,…). Mais il est de plus en plus fréquent que des résidences, surtout dans les villes, proposent d’emblée une prestation hôtelière complète et des locations à la nuit, les faisant ressembler à des hôtels dans leur fonctionnement. Pour autant, les résidences n’ont pas l’obligation d’avoir une présence 24h/24 par du personnel, contrairement aux hôtels.
•    L’homogénéité des unités d’habitation exigée des résidences ne l’est pas pour les hôtels (capacité minimale de 100 lits obligatoire).
•    Les normes d’habitabilité sont différentes : les unités d’habitation des résidences devant être équipées d’une cuisine ou d’un coin-cuisine (kitchenette) et d’un sanitaire privé (espace prêt-à-vivre).

A noter que l’on rencontre souvent des appellations de type « Résidence hôtelière », « Hôtel résidentiel », « Hôtel-résidence » ou « Apparthotel ». Ce sont des dénominations tout ce qu’il y a de plus officieux, voire fantaisiste. Un établissement est officiellement soit résidence de tourisme, soit hôtel.  

Un développement stabilisé

Le développement des résidences de tourisme s’est effectué en plusieurs phases, avec deux périodes de très forte activité : les années 1985-90 (croissance économique, forte demande touristique) et les années 1998-2007 (dispositif fiscal Périssol, puis Besson-Demessine). Le nombre de lits en résidences de tourisme est ainsi passé de 60.000 en 1979 à 240.000 en 1990. De 1990 à 1996, les ouvertures se font plus rares en raison de la crise immobilière. Depuis 1997, grâce à une reprise économique et aux lois « Périssol » puis « Besson-Demessine », les constructions reprennent au rythme de 20.000 lits par an, puis 30.000 et jusqu’à 43.000 lits en 2007 pour atteindre un total de 262.000 lits.

Suivent 2 années de crise et de défaillances en chaîne de beaucoup de gestionnaires, laissant de nombreux co-propriétaires ne touchant plus de loyers sur le carreau. Aujourd’hui, l’on est revenu à un rythme de croissance maîtrisé de 20 à 25.000 lits par an. A l’inverse des hôtels, dont l’avantage a été retiré en 1996, les résidences de tourisme peuvent faire financer leur construction sous un régime de défiscalisation par des investisseurs non exploitants.  

=> En 2014, la France comptait 760.000 lits en résidences de tourisme. Si l’on tient compte de l’ensemble des résidences classées ou en cours de classement et de tous les établissements d’hébergements saisonniers assimilés de plus de 100 lits, le parc actuel est de 2.200 résidences, contre environ 17.000 hôtels classés et non classés. Elles totalisent  23 % du parc de l’hébergement commercial en « dur ». Elles se répartissent entre 4 zonages géographiques : voir tableaux en fin d’article.

La mer et à la montagne, qui sont historiquement les premiers lieux d’implantation des résidences, restent prépondérantes. 69 % des lits français sont localisés sur les littoraux ou en montagne. A l’opposé, les campagnes n’abritent que 13 % des lits, mais elles attirent également moins de touristes.

Sans surprise, les régions les plus touristiques de France sont celles où se concentrent le plus de résidences de tourisme. Mais, ces régions profitent aussi des métropoles les plus importantes de l’hexagone, où se concentrent les plus grands pôles d’activités et où la clientèle d’affaires est donc très présente.

Il s’agit de :
•    La région Rhône-Alpes pour la destination « montagne » et la destination « Lyon »,
•    La région PACA pour les destinations « montagne et mer » et les destinations « Marseille-Toulon-Nice »,
•    La région Languedoc-Roussillon pour la destination « mer » et la destination « Montpellier »,
•    La région Aquitaine pour les destinations « montagne et mer » et la destination « Bordeaux »,
•    La région Île-de-France pour la destination « Paris ».

Quatre départements regroupent, à eux seuls, près de la moitié des lits : la Savoie et la Haute-Savoie (160.200 lits), le Var et les Alpes-Maritimes (85.200 lits). Dans ces 2 secteurs, les résidences de tourisme représentent environ 55 % de l’hébergement classé.

Les résidences de tourisme ont généré un chiffre d’affaires – hébergement et activités – de 2,4 milliards d’Euros en 2013. Elles constituent donc un moteur de l’activité touristique. Le marché des résidences de tourisme est également un secteur créateur d’emplois. Elles représentent environ 16.200 emplois directs et 28.400 emplois indirects, sans compter la construction des résidences.

• Le nouveau classement

Le nouveau classement, qui concerne tous les hébergements touristiques, est officialisé pour les résidences à travers 2 textes : le décret du 6 juillet 2010 qui remet à jour la définition de la Résidence de Tourisme et l’arrêté du 4 juin 2010 qui détaille la nouvelle procédure et le référentiel de classement.

Au 30 septembre 2014, on comptait 1.343 résidences de tourisme classées, soit 61 % de l’offre en établissements, dont : 32 résidences 1 étoile, 218 résidences 2 étoiles, 759 résidences 3 étoiles, 315 résidences 4 étoiles, 19 résidences 5 étoiles.

 Coach Omnium réalise les études de marché/faisabilité, de positionnement et d’implantation de résidences de tourisme. Voir la rubrique « Etudes de marché« .

Source SNRT