Evaluations immobilières hôtelières

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Hôtellerie : que vaut votre affaire ?

Coach Omnium réalise des évaluations mobilières et immobilières hôtelières (murs & fonds de commerce)

Pour l’entrée dans le capital d’un associé ou d’une société financière, ou encore le besoin de connaître la valeur de son affaire en vue d’une éventuelle vente ou cession, il faut faire estimer la valeur des murs et / ou du fonds de commerce. Coach Omnium réalise ce travail avec ses partenaires.

Faire évaluer son fonds de commerce avec ou sans les murs…

…de façon professionnelle et impartiale (nous ne sommes ni agents immobiliers, ni courtiers en affaires), c’est accéder à une information capitale pour prendre une décision éminemment stratégique.

Or, bien des méthodes traditionnelles d’évaluation, employées sans connaître notre secteur d’activité, ou encore mal interprétées réservent parfois de mauvaises surprises. Trop cher, c’est faire rêver inutilement le vendeur qui attend longtemps l’acheteur et finit par brader dans la précipitation ; pas assez cher, c’est perdre déraisonnablement des capitaux précieux pour ses projets d’avenir.

Connaître le juste prix de son affaire, c’est mesurer la valeur du chemin parcouru depuis ses débuts. C’est déterminer le prix d’années de travail, du courage et du dévouement qu’elles ont nécessités,… En somme, le prix de son talent d’entrepreneur.

Une vente bien préparée et bien évaluée est une vente rapidement conclue, sans regrets et sans conséquence fâcheuse. Les acheteurs ou financeurs potentiels, en faisant évaluer le bien convoité peuvent ainsi en apprécier en toute indépendance la valeur.

Comment le prix qu’on leur propose a t-il été calculé et sur quelles bases ? Quel est sa légitimité ? L’évaluation prend-t-elle en compte les vrais et bons critères ? N’est-elle pas faussée par les apparences ? A-t-il été pris en considération certains éléments parfaitement compatibles avec le précédent mode d’exploitation, mais parfaitement rédhibitoires avec le nouveau projet ? Quel est l’influence dans ce prix des éléments tels l’emplacement, les perspectives de développement de l’entreprise ou l’évolution économique prévisible de la région ou de la ville ?

Les méthodes d’évaluation d’un fonds de commerce sont nombreuses, nous choisissons celles qui conviennent à votre cas et dans votre intérêt.

D’expérience, nous constatons que les agents ou intermédiaires en transaction, souvent généralistes et peu familiarisés avec le secteur hôtelier utilisent leur propre méthode — souvent simpliste —. Elle les obligent, dans le meilleur des cas, à venir renégocier leur prix de vente au gré des acheteurs potentiels rencontrés. Ils vous font alors perdre votre temps sinon votre argent, et toujours vos espoirs d’une vente rapide en vous parlant de coefficients sur la MBA ou le RBE, de seuil de rentabilité, d’EBE retraité ou non ou de méthode fiscale.

Nos études et évaluations sont de véritables outils d’aide à la négociation…

…et un puissant indicateur de gestion stratégique :

  • Elles sont acceptées de tous : banquiers, investisseurs ou vendeurs réputés.
  • Nos études sont claires, expliquées, raisonnées et détaillées.
  • Nos estimations sont appréciées des managers soucieux de mesurer l’efficacité de leurs actions et d’orienter leurs projets et investissements.
  • Elles constituent dans la détermination d’un prix de cession, une base plus fiable que les méthodes habituelles en tentant de répondre équitablement aux espoirs des vendeurs et aux légitimes aspirations des acheteurs d’une future exploitation saine et pérenne.
  • Elles prennent en considération certains critères parfois peu utilisés ou laissés aux aléas de la bonne foi des parties. Comme la qualité de l’outil de travail, l’outil de gestion commerciale, la réputation (et e-réputation) de l’établissement, les conditions de l’environnement économique, la qualité de l’emplacement, les risques de la reprise des contrats de travail, le taux de rotation des différents propriétaires, la qualité et la durée à courir du bail, etc.

• Un fonds de commerce d’hôtellerie-restauration se compose d’éléments très concrets (ou « corporels ») tels que :

– du matériel et de l’outillage, c’est-à-dire l’ensemble des équipements et machines utilisés pour la transformation de la marchandise ou l’exécution des prestations de services.
– des agencements et des aménagements, c’est-à-dire la valeur des installations faites dans l’entreprise des diverses immobilisations de l’entreprise en vue de leur utilisation ou de leur fonctionnement.
– le mobilier, c’est-à-dire les meubles et objets tels que tables, chaises, lits, armoires,… utilisés dans l’entreprise.

…et d’autres, plus abstraits, dits « éléments incorporels » tels que :

– la clientèle (l’achalandage), c’est-à-dire l’ensemble des clients réels ou potentiels de l’établissement.
– le droit au bail, somme versée au vendeur pour avoir le droit d’exercer l’activité.
– le nom commercial ou l’enseigne, qui est l’appellation utilisée par le commerçant pour l’exploitation de son commerce permettant ainsi à l’acheteur de conserver la clientèle attachée à son prédécesseur. Ce nom a souvent une valeur patrimoniale.
– les licences de restaurant ou de débit de boissons.
– les autorisations administratives particulières (terrasses, horaires…).
– et éventuellement, les droits acquis de la protection d’une propriété industrielle ou intellectuelle (brevets, dessins, marques, etc.).

Tous ces éléments réunis constituent au sens habituel, le fonds de commerce, défini comme un bien immatériel (bien qu’en partie seulement composé de biens matériels). Même si sa valeur n’est pas la simple addition des valeurs qui le composent car un certain nombre d’autres éléments doivent être eux aussi d’être pris en compte dans l’estimation de la valeur d’un fonds, que nous analysons et prenons en compte.

L’évaluation des murs d’hôtels avec ou sans restaurant

Les immeubles comme les hôtels, les cinémas et les garages, sont des immeubles dits monovalents. Ils sont en effet construits ou affectés par des aménagements importants qui les destinent à une seule et unique utilisation. Les méthodes utilisées pour l’évaluation de ce type d’immeuble, sont nombreuses. En particulier, il existe, par exemple, des méthodes d’évaluation dites « professionnelles » spécifiques qui fixent la valeur locative de ces immeubles suivant leur usage. C’est cette valeur locative qui va souvent déterminer l’une des valeurs de l’immeuble parmi d’autres et l’interprétation prudente et le croisement des méthodes choisies conduisent à déterminer la valeur vénale recherchée.

La valeur vénale c’est le prix auquel est vendu un bien, amiablement, sur le marché dans les conditions nécessaires suivantes :

•    La libre volonté de l’acquéreur et du vendeur doit être réelle.
•    Un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, doit être instauré.
•    La valeur du bien en question doit être suffisamment stable durant ce délai.
•    Que le bien soit proposé à la vente dans des conditions de marché sans réserve et avec une publicité adéquate.
•    Qu’il y ait absence de facteurs de convenance personnelle dans la détermination du prix.

Rappelons cependant que le « bon prix » d’un bien immobilier,  c’est celui qui réunit le vendeur, l’acquéreur et le financeur.


Nos missions d’estimations des murs et/ou des fonds de commerce en hôtellerie-restauration (valeur vénale), faites avec nos partenaires, font l’objet d’une visite sur site, du recueil de tous les documents liés au bien (liste qui sera remise au commanditaire pour la mission qu’il nous confie) et d’une évaluation financière chiffrée, détaillée et justifiée selon nos méthodes d’analyses parfaitement adaptées au secteur.

Il sera presque toujours nécessaire de réaliser en complément une étude de marché et un diagnostic d’exploitation, que nous effectuons.

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