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BONUS : panorama de l’hôtellerie parisienne

L’HÔTELLERIE PARISIENNE VA CONSIDÉRABLEMENT GROSSIR D’ICI LES JO DE 2024

Une analyse 2022 de Coach Omnium

Comme pour l’ensemble de l’hôtellerie en France, celle de Paris a été bouleversée par la série noire des événements de ces dernières années, qui ont donné un coup de frein au tourisme et à l’événementiel. Est-il besoin de les rappeler ? Les attentats, principalement en 2015 et en 2016, les gilets jaunes et les émeutes de rues depuis le dernier quadrimestre 2018, les grèves des transports au 2e trimestre 2018 puis à nouveau fin 2019… Et pourtant, les taux d’occupation de l’hôtellerie parisienne n’avaient que peu reculés jusque-là, sauf en 2016 (voir graphique ci-dessous).

Mais, la crise du Covid en 2020-2021 a mis complètement à plat, comme jamais depuis la 2e guerre mondiale, le tourisme et en corollaire l’hôtellerie de la Capitale. Bien plus qu’ailleurs en France. De nombreux hôtels avaient carrément fermé durant de longs mois plutôt que d’attendre d’hypothétiques clients d’affaires et de loisirs qui ne venaient plus sinon en sous-quantité. L’Insee a même abandonné tout sondage sur les premiers semestres de ces deux années morbides, d’où l’impossibilité de présenter des données d’activité annuelles qui seraient non représentatives et pas comparables avec les années précédentes.

À présent, tout semble rentrer doucement dans l’ordre et la demande paraît revenir de plus belle. On parle d’un regain de la demande au moins comme en 2019. Et les salons, congrès et expositions reprennent du poil de la bête.

Sans surprise, ce sont les Français qui ont été les plus présents (voir graphique ci-dessous) quand d’ordinaire la clientèle étrangère pesait presque 2/3 des arrivées touristiques dans les hôtels avant le Covid.

TAUX D’OCCUPATION ROYAUX

Si l’on en reste à l’année 2019, jugée comme une activité touristique « normale », bien qu’en recul dans la demande par rapport à 2018, les hôtels parisiens conservaient un score insolent de fréquentation, à 78,1 % de taux d’occupation. Autour de Paris, c’était à peine plus faible, avec 71,9 % en Petite couronne et 71,6 % en Grande couronne. A comparer avec les 62,4 % réalisés par l’hôtellerie française en 2019 (source Insee).

La région Ile-de-France pesait ainsi à elle seule 1/3 du volume des nuitées (70,7 millions) accueillies dans l’hôtellerie française, en ne représentant pourtant que 14 % des hôtels… Pour l’hôtellerie parisienne, c’était 38 millions.

Une spécificité des hôtels parisiens — que l’on retrouve plus rarement ailleurs en France — est qu’il y a habituellement peu de différences dans les indicateurs de fréquentation entre chaînes intégrées et hôtels indépendants (écart de près de 1 point de taux d’occupation, seulement) et entre les différentes gammes (env. 3 points, entre les catégories économiques et le haut de gamme). Un autre aspect, certes plus banal, est que les hébergements sont ouverts toute l’année, comme dans d’autres grandes villes. Sauf en 2020 et 2021, crise sanitaire oblige…

La saisonnalité est habituellement peu marquée à Paris car son hôtellerie bénéficie presque toute l’année d’une demande équilibrée et compensatoire entre tourisme d’affaires (env. 4 nuitées sur 10) et tourisme de loisirs ; d’où les importants taux d’occupation annuels d’avant-Covid.

On peut résumer que la demande normalement la plus forte se situe d’avril à octobre — période également de concentration des grands salons et foires, sauf en juillet-août —, avec juste une chute très relative au mois d’août. Sur le restant de l’année, les taux de remplissage sont en temps normal légèrement plus faibles, mais sans jamais tomber en dessous de 64 % (score en janvier), ce qui demeure élevé.

HÔTELS GLOBALEMENT PLUS CHERS QU’AILLEURS EN FRANCE

Avec une imposante demande hôtelière, on se doute que les tarifs sont hauts, pour ne pas dire stratosphériques. Les prix moyens chambre des hôtels « économiques » de Paris ont été de 89 € en 2019 (+ 4,8 % / 2018), le milieu de gamme de 138 € (+ 1,9 %) et le haut de gamme de 229 € (+ 0,3 %). Ils ont été en moyenne plus élevés de 35 à 60 % que dans les grandes villes de province, respectivement de l’économique au haut de gamme.

Il est vrai que le foncier et les coûts de construction à Paris sont chers. Bien plus élevés qu’ailleurs. Et cela devient également désormais patent dans les arrondissements de l’Est parisien et en bordure du périphérique Nord et Est, qui jusque-là avaient moins la cote. Ces surinvestissements se répercutent naturellement dans les prix des chambres, tandis que ces dernières sont en moyenne plus réduites en superficies de 20 à 30 % que celles des hôtels en province, à gammes comparables.

Mais, ces moyennes tarifaires en apparence figées, cachent évidemment la pratique généralisée du yield management (ou assimilé) avec des prix affichés qui peuvent passer sans complexe du simple au double, voire au triple ou même au quadruple (!) lors de plus en plus nombreuses dates dans l’année. Cette tendance a été mise en sourdine durant cette crise sanitaire, en raison de la faible demande.

Mais, depuis le début de l’année 2022, les bonnes ou mauvaises habitudes de l’explosion tarifaire — selon qui regarde le phénomène, les clients ou les hôteliers — sont revenues d’actualité. Notamment, lors de grands salons ou encore de Roland-Garros, par exemple. Il n’est pas sûr que cette politique tarifaire « barbare » plaise aux voyageurs pris au piège… ce que confirment les études de Coach Omnium.

Près de 80 % de la demande en hôtellerie 3 à 5 étoiles de Paris était générée par la clientèle étrangère en 2019. Sur le deuxième semestre 2021, les premières sources de visiteurs étrangers logés en hôtellerie dans la Capitale étaient les Nord-Américains (14,8 % des arrivées), suivis des Allemands (12,1 %), des Belges (7,5 %), des Britanniques, des Italiens et des Néerlandais. Sans étonnement, les Chinois et la clientèle du Golfe ont été aux abonnés absents. A présent, ce sont évidemment les Russes.


LA POLÉMIQUE ANTI-AIRBNB EN QUESTION

La forte montée en puissance d’Airbnb (et de ses confrères) à Paris depuis ces dernières années n’a pas affecté la demande hôtelière : voir notre dossier sur le sujet. Excepté à cause des attentats en 2015 et surtout en 2016, l’hôtellerie se maintenait globalement avant le Covid avec le même indicateur de remplissage jusqu’en 2019, année de tourisme « normal ». Les taux d’occupation et le volume des nuitées hôtelières ont même augmenté depuis 2016. Dans un même temps depuis 2014, l’offre hôtelière s’est enrichie de plus de 5 % et les plateformes de locations n’ont jamais offert un catalogue aussi riche de logements parisiens. Tous ces facteurs combinés n’ont pas eu, encore une fois, d’effets sur l’activité des hôtels.

Les offres d’appartements meublés représentent une clientèle à part et ne forment pas significativement une concurrence à l’hôtellerie. Si c’était le cas, cela se verrait immédiatement dans les données d’activité des hôtels. Il n’en est rien. Ces deux formes d’hébergement sont plutôt complémentaires. Les premières sont adaptées pour des plus longs séjours avec une clientèle qui souvent ne choisira de toute façon pas l’hôtellerie. Les hôtels sont faits pour des courts séjours. Les polémiques portant sur une perte de clientèle hôtelière au profit d’Airbnb ne sont donc aucunement justifiées.

En revanche, la Ville de Paris a décidé, comme de nombreuses autres villes touristiques européennes (Barcelone, Amsterdam, Prague, etc.) de sévèrement limiter l’offre des locations en courts séjours par les particuliers, et même de leur rendre la vie difficile, afin de préserver le marché de la location à l’année pour les résidents.


UN PARC HÔTELIER QUI A GROSSI… LENTEMENT. MAIS, CELA NE DEVRAIT PAS DURER !

Comprenant 1.585 hôtels classés et non classés en 2022 (solde de – 29 adresses depuis 2020), le parc hôtelier parisien tend à augmenter lentement mais sûrement (+ 5,4 % en nombre d’hôtels depuis 2014), après avoir longtemps stagné autour de 1.500 adresses. Le volume de chambres disponibles croît en revanche peu. Il n’a progressé que de près de 6 % …depuis 2008. On a ouvert ou créé des hôtels en moyenne légèrement plus petits qu’auparavant. Ce qui ne sera plus le cas prochainement (voir plus loin).

L’hôtellerie parisienne s’est enrichie avec un solde de + 81 adresses depuis 2014. Sans surprise, ce sont les gammes 3 à 5 étoiles qui se développent le plus dans la Capitale : + 25 % ! Alors que la liste des hôtels économiques et non classés fond comme beurre au four, avec – 40 % d’établissements sur ce même laps de temps. Ce qui fait dire qu’il manque des hôtels bon marché dans la Capitale. Mais, ils sont compensés par des unités de ce type autour de Paris, en Petite et surtout en Grande couronne.

Au total, le milieu de gamme au luxe représente 78 % des établissements hôteliers à Paris et 83 % du volume de chambres disponibles. Ces unités ayant en moyenne des capacités plus élevées que les hôtels économiques.

En dehors des hôtels, Paris à une offre de 66 résidences de tourisme (ou assimilés) pour 14.610 lits, de 16 auberges de jeunesse (4.930 lits) et 1 camping (au Bois de Boulogne).

DES ÉTOILES PARFOIS FICTIVES

Il faut noter que le classement hôtelier de 2009, actualisé en 2016 et en 2022, a favorisé le gain facile d’une étoile par rapport à l’ancienne homologation, par ses critères peu exigeants. Ainsi, par exemple, de nombreux 4 étoiles sont d’anciens 3 étoiles reclassés, sans avoir pour autant enrichi ou amélioré leur offre. La montée en gamme de l’hôtellerie parisienne n’est donc majoritairement pas de facto réelle, mais plutôt administrative, comme ailleurs en France. Elle n’est pas due non plus à un fort taux de créations d’hôtels mais juste à une redistribution des étoiles.

Une autre particularité de l’hôtellerie parisienne est d’avoir beaucoup d’hôtels classés : près de 90 %. Tandis que seulement 75 % des établissements portent de 1 ou 5 étoiles sur le plan national, tirés vers le haut par les hôtels de Paris.

DES PROJETS HÔTELIERS EN ABONDANCE !

Cette bonne santé du marché hôtelier parisien (en temps normal, avant le Covid), avec des taux d’occupation presque indécents (comparés à l’hôtellerie de province) et des tarifs en bonne forme, devrait durer — sauf nouveaux événements critiques — au moins jusqu’aux JO de 2024, qui promettent énormément de monde. Et justement, avec cette échéance et les déjà bons scores de remplissage connus avant la crise, de nombreux investisseurs sont attirés par la Ville Lumière, comme des papillons de nuit vers un lampadaire.

On recense ainsi déjà plus de 150 projets hôteliers à l’étude ou déjà en cours de construction dans Paris et la petite couronne, avec des concepts parfois inédits : lits-capsule, suites immenses, toiture habitée, cour végétalisée, lobby multifonctions… On y trouve toutes sortes d’unités en création, allant de mastodontes de plus de 700 chambres, en passant par des unités de chaînes ou encore des hostels.

Au total, cette expansion de l’offre hôtelière représente plus de 11.000 chambres supplémentaires à venir, soit pas moins de 13 % de plus qu’actuellement sur la destination. Près de 2/3 de ces projets s’inscrivent sans surprise dans le haut de gamme et le luxe.

Avec près de 2 400 chambres en plus, La Défense sera la première zone à bénéficier de ce dynamisme, devant l’est parisien (12 et 13e arrondissements) et le quartier de la porte de Versailles et du parc des expositions.

Aussi peut-on se demander avec l’annonce de ce gros volume de chambres additionnelles arrivant à court terme (constructions neuves, en bâtiments de logements ou de bureaux réhabilités, en hôtels profondément rénovés), si la situation favorable de l’avant-Covid restera identique au-delà des JO de 2024 et si les taux d’occupation ne vont pas risquer de s’écrouler par la suite. Même si le parc des Expositions a été agrandi et produira ainsi davantage de nuitées hôtelières, en clientèle internationale MICE.

Attirés par les scores étourdissants d’occupation hôtelière de la capitale, les investisseurs font la queue pour créer ou reprendre des hôtels, malgré un ticket d’entrée cher à très cher. Avec le risque d’un déséquilibre du marché et donc un suréquipement hôtelier.

Paru le 6 juillet 2022

Mark Watkins

  • Les sources utilisées pour ce panorama : Insee, DGE, Atout France, CRT Ile-de-France, Coach Omnium. Copyright Coach Omnium 2022. 

Un spécialiste reconnu du tourisme d’affaires, de l’hôtellerie et du marketing touristique

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