Panorama de l’hôtellerie parisienne

 

L’HÔTELLERIE PARISIENNE : DES PROJETS HÔTELIERS À FOISON

Une analyse 2020 de Coach Omnium

Comme pour l’ensemble de l’hôtellerie en France, celle de Paris a été bouleversée par la série noire des événements de ces dernières années, qui ont donné un coup de frein au tourisme, à l’événementiel et en corollaire à la demande hôtelière. Est-il besoin de les citer ? Les attentats, principalement en 2015 et en 2016, les gilets jaunes et les émeutes de rues depuis le dernier quadrimestre 2018, les grèves des transports au 2e trimestre 2018 puis à nouveau fin 2019…

Il s’en est suivie une baisse de 1,6 point de taux d’occupation des hôtels parisiens en 2019 par rapport à 2018. Cela aurait pu être pire, avouons-le.

A présent, en 2020, c’est le coronavirus accompagné d’un effondrement de l’économie mondialedu jamais vu ! — qui voit la Capitale, comme ailleurs, se vider de ses clients d’affaires et de loisirs. Les chiffres des dégâts sur le tourisme seront connus plus tard.

TAUX D’OCCUPATION ROYAUX

Si l’on en reste à l’année 2019, bien qu’en recul d’activité, les hôtels parisiens conservent un score insolent de demande, à 78,1 % de taux d’occupation. Autour de Paris, c’est à peine plus faible, avec 71,9 % en Petite couronne et 71,6 % en Grande couronne. A comparer avec les 62,4 % réalisés par l’hôtellerie française en 2019 (source Insee).

La région Ile-de-France pèse ainsi à elle seule 1/3 du volume des nuitées accueillies dans l’hôtellerie française, en ne représentant pourtant que 14 % des hôtels…

L’hôtellerie parisienne, malgré les aléas, se maintient à un fort niveau d’activité, ne descendant pas en-dessous des 75 % de taux de fréquentation annuels depuis une dizaine d’années, excepté en 2016, résultant des attentats à Paris (voir graphique). Elle a même gagné 1,3 million de nuitées comparée à 2013 (+ 3,5 %).

Le Comité Régional du Tourisme d’Ile-de-France annonce 70,7 millions de nuitées hôtelières dans la région en 2019 et 38 millions à Paris même (53,7 % de la demande dans la région).

Une spécificité des hôtels parisiens — que l’on retrouve plus rarement ailleurs en France — est qu’il y a peu de différences dans les indicateurs de fréquentation entre chaînes intégrées et hôtels indépendants (écart de près de 1 point de taux d’occupation, seulement) et entre les différentes gammes (env. 3 points, entre les catégories économiques et le haut de gamme). Un autre aspect, certes plus banal, est que les hébergements sont ouverts toute l’année, comme dans d’autres grandes villes.

La saisonnalité est relativement peu marquée à Paris car son hôtellerie bénéficie presque toute l’année d’une demande équilibrée et compensatoire entre tourisme d’affaires (env. 4 nuitées sur 10) et tourisme de loisirs ; d’où les importants taux d’occupation annuels. On peut résumer que la demande la plus forte se situe d’avril à octobre — période également de concentration des grands salons et foires, sauf en juillet-août —, avec juste une chute très relative au mois d’août. Sur le restant de l’année, les taux de remplissage sont légèrement plus faibles, mais sans jamais tomber en dessous de 64 % (score en janvier), ce qui demeure élevé.

HÔTELS GLOBALEMENT PLUS CHERS QU’AILLEURS EN FRANCE

Avec une imposante demande hôtelière, on se doute que les tarifs sont rehaussés. Les prix moyens chambre des hôtels « économiques » de Paris ont été de 89 € en 2019 (+ 4,8 % / 2018), le milieu de gamme de 138 € (+ 1,9 %) et le haut de gamme de 229 € (+ 0,3 %). Ils sont en moyenne plus élevés de 35 à 60 % que dans les grandes villes de province, respectivement de l’économique au haut de gamme.

Il est vrai que le foncier et les coûts de construction à Paris sont chers. Bien plus chers qu’ailleurs. Et cela devient également désormais patent dans les arrondissements de l’Est parisien et en bordure du périphérique Nord et Est, qui jusque-là avaient moins la cote. Ces sur-investissements se répercutent naturellement dans les prix des chambres, tandis que ces dernières sont en moyenne plus petites de 20 à 30 % que celles des hôtels en province, à gammes comparables.

Mais, ces moyennes tarifaires en apparence figées, cachent évidemment la pratique généralisée du yield management (ou assimilé) avec des prix qui peuvent passer du simple au double, voire au triple ou même au quadruple (!) lors de plus en plus nombreuses dates dans l’année. Notamment, lors du Salon de l’Automobile, de la Foire de Paris ou encore du Salon de l’Agriculture, par exemples. Il n’est pas sûr que cette politique tarifaire « barbare » plaise aux voyageurs pris au piège… ce que les études de Coach Omnium confirment.

La clientèle française ne pèse que 42 % des arrivées hôtelières de la Capitale (58 % de clientèle étrangère), préférant se loger dans des établissements moins chers, situés en petite et en grande couronne. Mais, les Français sont venus plus nombreux (presque + 3 points) en 2019, comparé à 2018, compensant en partie un recul de la clientèle étrangère.

Près de 80 % de la demande en hôtellerie 3 à 5 étoiles est générée par la clientèle étrangère. Les premières sources de visiteurs étrangers en Ile-de-France en 2019 étaient les Nord-Américains (2,641 millions de nuitées), suivis des Britanniques (1,866 million), des Allemands (1,252 million), des Espagnols (1,113 million), des Chinois (0,950 million) et des Belges (0,942 million).


LA POLÉMIQUE ANTI-AIRBNB EN QUESTION

La forte montée en puissance d’Airbnb (et de ses confrères) à Paris depuis ces 7 dernières années n’a pas affecté la demande hôtelière : voir notre dossier sur le sujet. Excepté à cause des attentats en 2015 et surtout en 2016, l’hôtellerie se maintient globalement avec le même indicateur de remplissage sur cette période. Les taux d’occupation et le volume des nuitées hôtelières ont même augmenté depuis 2016. Dans un même temps depuis 2014, l’offre hôtelière s’est enrichie de plus de 7 % et les plateformes de locations n’ont jamais offert un catalogue aussi riche de logements parisiens. Tous ces facteurs combinés n’ont pas eu, encore une fois, d’effets sur l’activité des hôtels.

Les offres d’appartements meublés représentent une clientèle additionnelle et ne forment pas significativement une concurrence à l’hôtellerie. Si c’était le cas, cela se verrait immédiatement dans les données d’activité des hôtels. Il n’en est rien. Ces deux formes d’hébergement sont plutôt complémentaires. Les premières sont adaptées pour des plus longs séjours avec une clientèle qui souvent ne choisira de toute façon pas l’hôtellerie. Les hôtels sont faits pour des courts séjours. Les polémiques portant sur une perte de clientèle hôtelière au profit d’Airbnb ne sont donc aucunement justifiées.


UN PARC HÔTELIER QUI A GROSSI… LENTEMENT. MAIS, CELA NE DEVRAIT PAS DURER !

Comprenant 1.614 hôtels classés et non classés en 2020 (solde de + 17 unités depuis 2019), le parc hôtelier parisien tend à augmenter lentement mais sûrement (+ 7,3 % en nombre d’hôtels depuis 6 ans), après avoir longtemps stagné autour de 1.500 adresses. Le volume de chambres disponibles croît en revanche peu. Il n’a progressé que de près de 6 % …depuis 2008. On a ouvert ou créé des hôtels en moyenne légèrement plus petits qu’auparavant. Ce qui ne sera plus le cas prochainement (voir plus loin).

L’hôtellerie parisienne s’est enrichie avec un solde de + 110 adresses depuis 2014. Sans surprise, ce sont les gammes 3 à 5 étoiles qui se développent le plus dans la Capitale : + 33 % ! Alors que les hôtels économiques et non classés fondent comme neige au soleil, avec – 33 % d’établissements sur ce même laps de temps. Ce qui fait dire qu’il manque des hôtels bon marché dans la Capitale. Mais, ils sont compensés par des unités de ce type autour de Paris, en Petite et surtout en Grande couronne.

Au total, le milieu de gamme au luxe représente 76 % des établissements hôteliers à Paris et 82 % du volume de chambres disponibles. Ces unités ayant en moyenne des capacités plus élevées que les hôtels économiques.

DES ÉTOILES PARFOIS FICTIVES

Il faut noter que le classement hôtelier de 2009 a favorisé le gain facile d’une étoile par rapport à l’ancienne homologation, par ses critères peu exigeants. Ainsi, par exemple, de nombreux 4 étoiles sont d’anciens 3 étoiles reclassés, sans avoir pour autant enrichi ou amélioré leur offre. La montée en gamme de l’hôtellerie parisienne n’est donc majoritairement pas de facto réelle, mais plutôt administrative. Elle n’est pas due non plus à un fort taux de créations d’hôtels mais juste à une redistribution des étoiles.   

Une autre particularité de l’hôtellerie parisienne est d’avoir beaucoup d’hôtels classés : 89 %. Tandis que seulement 72 % des établissements portent de 1 ou 5 étoiles sur le plan national, tirés vers le haut par les hôtels de Paris.

DES PROJETS HÔTELIERS EN ABONDANCE !

Cette bonne santé du marché hôtelier parisien, avec des taux d’occupation presque indécents (comparés à l’hôtellerie de province) et des tarifs en bonne forme, devrait durer — sauf nouveaux événements critiques — au moins jusqu’aux JO de 2024, qui promettent énormément de monde. Et justement, avec cette échéance et les déjà bons scores de remplissage actuels, de nombreux investisseurs sont attirés par la Ville Lumière, comme des papillons de nuit vers un lampadaire.  

On recense ainsi déjà près d’une centaine (!) de projets hôteliers devant ouvrir / rouvrir (après travaux) d’ici moins de 4 ans à Paris, à Paris La Défense ou en bordure du boulevard périphérique. On y trouve toutes sortes d’unités en création, allant de mastodontes de plus de 700 chambres, en passant par des unités de chaînes ou encore des hostels. Cela représente plus de 11.000 chambres supplémentaires à venir, soit pas moins de 13 % de plus qu’actuellement sur la Capitale. Près de 2/3 de ces projets s’inscrivent sans surprise dans le haut de gamme et le luxe.

=> Voir le site de l’Office du Tourisme de Paris qui les recense.

Aussi peut-on se demander avec l’annonce de plus de 11.000 chambres additionnellesau moins — annoncées sur le court terme (neuves, en hôtels modernes ou profondément rénovés), si la situation favorable d’aujourd’hui restera identique au-delà des JO de 2024 et si les taux d’occupation ne vont pas risquer de s’écrouler par la suite. Même si le parc des Expositions a été agrandi et produira ainsi davantage de nuitées hôtelières, en clientèle internationale MICE.

Attirés par les scores étourdissants d’occupation hôtelière de la capitale, les investisseurs font la queue pour créer ou reprendre des hôtels, malgré un ticket d’entrée cher à très cher. Avec le risque d’un déséquilibre du marché et donc un sur-équipement hôtelier.


CORONAVIRUS & HÔTELLERIE PARISIENNE

Le coup est dur pour l’hôtellerie en général et pour celle de Paris en particulier. Les rares hôtels restés ouverts durant le confinement n’ont plus vu de clients arriver depuis mi-mars 2020. Sans boule cristal, on devine déjà que la clientèle étrangère — qui représente bon an mal an près des 2/3 des nuitées et rallonge les durées moyennes de séjours — ne sera pas ou très peu au rendez-vous après le confinement. Frontières fermées et vols en sous-nombre, sans parler de la crainte du covid-19 qui devrait subsister quelque temps encore en 2020, auront raison des beaux scores d’occupation de l’hôtellerie parisienne.

Sans compter que les grands salons, expos et gros évènements produisant beaucoup de nuitées hôtelières seront aux abonnés absents. Ou seront peu fréquentés, le cas échéant. Quant aux séminaires, conventions et congrès, on sait qu’en période de vache maigre comme ce que la crise économique liée au covid-19 va engendrer, les entreprises ont tendance à les annuler ou à les reporter pour faire des économies. Mais, aussi parce qu’on ne sera peut-être pas tenté de réunir les gens trop vite dans des salles de réunions et des auditoriums. Seuls les voyageurs d’affaires reprendront sans doute la route, mais on ne sait pas encore combien d’entreprises qui les emploient seront touchées par la crise économique, ce qui a bien sûr une incidence sur les voyages d’affaires.

Pour ce qui est des hôtels, personne ne peut en connaître le nombre qui ne rouvriront pas. On n’ignore pas que les plus fragiles sont les petites unités, mais elles sont au final peu nombreuses à Paris. Aussi, le parc hôtelier parisien ne devrait pas, en toute logique, voir son offre actuelle trop diminuer.

Mais, pour l’instant, il est bien trop tôt pour savoir comment se terminera l’année 2020 sur le plan de l’économie de l’hôtellerie parisienne et combien de nuitées hôtelières seront en recul. Même si on imagine très bien que la Capitale devrait pouvoir retrouver son tourisme sous quelques mois, tant la demande naturelle est forte. 

Paru le 27 avril 2020

Mark Watkins

 • Les sources utilisées pour ce panorama : Insee, DGE, Atout France, CRT Ile-de-France, Coach Omnium. Copyright Coach Omnium 2020. 

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